Emlak yatırımında para kazanmak söz konusu olduğunda, bunu yapmanın sadece birkaç yolu vardır. Kavramların anlaşılması basit olsa da, kolayca uygulanabileceklerini ve uygulanabileceklerini düşünmeye aldanmayın. Gayrimenkulün temellerini anlamak, yatırımcıların kazançlarını en üst düzeye çıkarmak için çalışmalarına yardımcı olabilir. Gayrimenkul, yatırımcılara başka bir portföy varlık sınıfı verir, çeşitliliği artırır ve doğru yaklaşıldığında riskleri sınırlayabilir.
Yatırımcıların emlaktan potansiyel olarak para kazanabilmesinin üç ana yolu vardır:
- Mülk değerinde artış
- Mülkün kiracılara kiralanmasıyla toplanan kira geliri
- Gayrimenkule bağlı ticari faaliyetten elde edilen karlar
Tabii ki, emlak yatırımlarından doğrudan veya dolaylı olarak kâr etmenin her zaman başka yolları vardır, örneğin vergi haciz sertifikaları gibi daha ezoterik alanlarda uzmanlaşmayı öğrenmek gibi. Bununla birlikte, yukarıda listelenen üç madde, gayrimenkul sektöründe elde edilen pasif gelirin ve nihai servetin büyük çoğunluğunu oluşturmaktadır.
Table of Contents
- 1 Gayrimenkul Değerinde Gayrimenkul Artışı
- 2 Enflasyon ve Gayrimenkul Yatırımları
- 3 Döngüsel Olarak Ayarlanmış Üst Oran Satın Alımları
- 4 Gayrimenkul Yatırımı Olarak Kiralama
- 5 Yatırımları Karşılaştırmak için Sınır Oranını Kullanma
- 6 Güvenlik Marjı Olarak Kira Geliri
- 7 Gayrimenkul İş Faaliyetlerinden Gelen Para
- 8 Diğer Gayrimenkul Yatırım Fikirleri
Gayrimenkul Değerinde Gayrimenkul Artışı
Öncelikle, mülk değerlerinin her zaman artmadığını anlamanız önemlidir. Varlık artışındaki bu eksiklik, 1980’lerin sonu ve 1990’ların başı gibi dönemlerde ve emlak piyasasının çöktüğü 2007-2009 yıllarında acı verici bir şekilde ortaya çıkabilir. Aslında, çoğu durumda, emlak değerleri enflasyonu nadiren yener – bir ekonomide ortalama fiyatlardaki artış.
Örneğin, 500.000 $ ‘lık bir mülkünüz varsa ve enflasyon% 3 ise, mülkünüz 515.000 $’ a (500.000 $ x% 1.03) satılabilir, ancak geçen yıl olduğundan daha zengin değilsiniz. Yani, yine de aynı miktarda süt, ekmek, peynir, yağ, benzin ve diğer emtiaları satın alabilirsiniz (doğru, peynir bu yıl düşebilir ve benzin artabilir, ancak yaşam standardınız aşağı yukarı aynı kalır). Bunun nedeni, 15.000 $ ‘lık kazancın gerçek olmamasıdır. Bu nominaldi ve gerçek bir etkisi yoktu çünkü artış genel enflasyondan kaynaklanıyordu.
Enflasyon ve Gayrimenkul Yatırımları
Enflasyon olduğunda, bir doların satın alma gücü daha azdır. Bunun nedeni, hükümetin vergilerle aldığından daha fazlasını harcadığında para yaratmak – basmak – zorunda olmasıdır. Diğer her şey eşit, zamanla bu, mevcut her doların değer kaybetmesine ve geçmişte olduğundan daha az değer kazanmasına neden olur.
En bilgili gayrimenkul yatırımcılarının gayrimenkulde para kazanabilmesinin yollarından biri, birkaç on yılda bir ortaya çıkan bir durumdan yararlanmaktır. Bunu, enflasyonun uzun vadeli borcun mevcut faiz oranını aşması öngörüldüğünde yaparlar. Bu zamanlarda, mülk edinerek, satın almayı finanse etmek için borç para alarak ve ardından enflasyonun artmasını bekleyerek kumar oynamaya istekli insanlar bulabilirsiniz.
Enflasyon yükseldikçe, bu yatırımcılar ipotekleri çok daha düşük değerli dolarlarla ödeyebilirler. Bu durum tasarruf sahiplerinden borçlulara bir geçişi temsil ediyor. 1970’lerde ve 1980’lerin başında birçok gayrimenkul yatırımcısının bu şekilde para kazandığını gördünüz. Enflasyon, 1979 ile 1987 yılları arasında Federal Rezerv başkanı olan Paul Volcker Jr., 2×4’ü arkasına alıp faiz oranlarını büyük ölçüde yükselterek kontrol altına alana kadar kontrolden çıkıyordu.
Döngüsel Olarak Ayarlanmış Üst Oran Satın Alımları
İşin püf noktası, döngüsel olarak ayarlanmış tavan oranları – bir gayrimenkul yatırımının getiri oranı – cazip olduğunda satın almaktır. Belirli bir gayrimenkul parçasının bir gün tek başına mevcut tavan oranının olması gerektiğini gösterdiğinden daha değerli olmasının belirli bir nedeni olduğunu düşündüğünüzde satın alırsınız.
Örneğin, emlak geliştiricileri bir projeye veya gelişmeye, o proje etrafındaki ekonomik duruma veya mülkün fiyatına bakabilir ve mevcut değerlemeyi desteklemek için gelecekteki bir kira geliri belirleyebilir. Mevcut değer, aksi takdirde geliştirmeyi çevreleyen mevcut koşullara bağlı olarak çok pahalı görünebilir. Bununla birlikte, ekonomiyi, piyasa faktörlerini ve tüketicileri anladıkları için, bu yatırımcılar gelecekteki karlılığı görebilirler.
Büyük bir arazi üzerinde eski ve korkunç bir otelin, ofis binalarının sahibi için hatırı sayılır kira pompaladığı hareketli bir alışveriş merkezine dönüştüğünü görmüş olabilirsiniz. Bu nakit akışları, net bugünkü değer olmadan, kendinize ne söylerseniz söyleyin, bir dereceye kadar spekülasyon yapıyorsunuz. Sizi kurtarmak için ya satın alma işlemini finanse etmek için borç kullanıyorsanız – nominal para biriminde önemli bir enflasyona ihtiyacınız olacak. Ayrıca, sizin lehinize sonuçlanması için bir tür düşük olasılıklı olaya da güvenebilirsiniz.
Gayrimenkul Yatırımı Olarak Kiralama
Kira toplamaktan para kazanmak o kadar basit ki, şimdiye kadar bir Monopoly oyunu oynamış her 6 yaşındaki çocuk, temel bilgilerin nasıl işlediğini içgüdüsel bir düzeyde anlıyor. Bir ev, apartman binası, ofis binası, otel veya başka herhangi bir gayrimenkul yatırımınız varsa, mülkü veya tesisi kullanmalarına izin vermek için insanlardan kira talep edebilirsiniz.
Elbette basit ve kolay aynı şey değil. Apartman binalarınız veya kiralık evleriniz varsa, kendinizi bozuk tuvaletlerden metamfetamin laboratuvarı çalıştıran kiracılara kadar her şeyle uğraşırken bulabilirsiniz. Sokak alışveriş merkezlerine veya ofis binalarına sahipseniz, iflas etmekten kiralanan bir işle uğraşmanız gerekebilir. Endüstriyel depolarınız varsa, kendinizi mülkünüzü kullanan kiracıların eylemleri için çevresel araştırmalarla karşı karşıya bulabilirsiniz. Depolama birimleriniz varsa, hırsızlık bir endişe kaynağı olabilir. Kiralık emlak yatırımları, telefonla arayabileceğiniz ve her şeyin yolunda gitmesini bekleyebileceğiniz türden değildir.
Yatırımları Karşılaştırmak için Sınır Oranını Kullanma
İyi haber şu ki, potansiyel gayrimenkul yatırımları arasında karşılaştırma yapmayı kolaylaştıran araçlar mevcut. Gayrimenkulden para kazanma arayışınızda sizin için paha biçilmez hale gelecek bunlardan biri de kapitalizasyon oranı (kaporta oranı) adı verilen özel bir finansal orandır. Sınır oranları, ticari bir gayrimenkul yatırımının getiri oranını gösterir. Temeli, mülkün üreteceği net gelirden alır.
Bir mülk yılda 100.000 $ kazanır ve 1.000.000 $ ‘a satarsa, kazancı (100.000 $) fiyat etiketine (1.000.000 $) böler ve 0.1 veya% 10 elde edersiniz. Bu, mülkün tavan oranının% 10 olduğu veya gayrimenkul için tamamen nakit olarak ve borçsuz ödeme yaparsanız yatırımınızdan beklenen% 10’luk bir kazanç elde edeceğiniz anlamına gelir.
Bir hisse senedinin nihayetinde sadece indirgenmiş nakit akışlarının net bugünkü değerine değer olması gibi, bir gayrimenkul de sonuçta aşağıdakilerin bir kombinasyonuna değerdir:
- Mülkün sahibi için ürettiği yardımcı program
- Ödenen fiyata göre ürettiği şimdiki net nakit akışları
Güvenlik Marjı Olarak Kira Geliri
Kira geliri, ekonomik gerileme veya çöküşler sırasında sizi koruyan bir güvenlik payı olabilir. Bazı emlak yatırımları bu amaç için daha uygun olabilir. Kiralamalar ve kiralar nispeten güvenli bir gelir olabilir.
Emlaktan para kazanmanın zorlukları hakkındaki önceki tartışmamıza geri dönersek, ofis binaları bir örnek verebilir. Tipik olarak bu özellikler uzun, çok yıllı kiralamaları içerir. Doğru fiyata, doğru zamanda ve doğru kiracı ve kira vadesi ile bir tane satın alın ve bir gayrimenkul çöküşüne yelken açabilirsiniz. Sizden kiralayan şirketlerin – imzaladıkları kira sözleşmesi nedeniyle – başka yerlerde daha düşük oranlar olsa bile, yine de sağlamak zorunda oldukları ortalamanın üzerinde kira çeklerini toplarsınız. Yine de yanlış anlarsanız, piyasa düzeldikten çok sonra bile düşük getirilerde kilitli kalabilirsiniz.
Gayrimenkul İş Faaliyetlerinden Gelen Para
Gayrimenkul yatırımlarından para kazanmanın son yolu, özel hizmetler ve ticari faaliyetlerdir. Bir oteliniz varsa, misafirlerinize isteğe bağlı filmler satabilirsiniz. Bir ofis binanız varsa, otomatlardan ve otoparklardan para kazanabilirsiniz. Bir araba yıkayıcınız varsa, zaman kontrollü elektrikli süpürgelerden para kazanabilirsiniz.
Bu yatırımlar neredeyse her zaman yan uzmanlık bilgisi gerektirir. Örnek olarak, bazı insanlar tüm kariyerlerini araba yıkama tesislerini tasarlamak, inşa etmek, sahip olmak ve işletmek konusunda uzmanlaşarak geçirirler. Alanının zirvesine yükselen ve belirli bir pazarın inceliklerini anlayanlar için para kazanma fırsatı sonsuz olabilir.
Diğer Gayrimenkul Yatırım Fikirleri
Yine de gayrimenkulde başka yatırım fırsatları mevcuttur. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) yatırım yapabilirsiniz. 11 Halka Açık GYO’lar hisse çıkarır ve bir borsada işlem görür, özel GYO’lar veya işlem görmeyen GYO’lar herhangi bir borsada yoktur. Her tür GYO, bakım evleri veya alışveriş merkezleri gibi emlak piyasasının belirli sektörlerine odaklanacaktır. Gayrimenkul sektöründeki GYO’lara ve diğer yatırımlara yatırım yaparak gayrimenkul yatırımcısını hedefleyen birkaç borsa yatırım fonları (ETF’ler) ve yatırım fonları da vardır.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.