Varlık Fiyatlarında ve Faiz Oranları Arasındaki İlişki anlama
rekor düşük faiz oranları tehlikeleri biri, varlık fiyatlarının şişmesine olduğu; Böyle başka türlü destek vereceğini daha hisse senedi, tahvil ve yüksek değerlemeleri de gayrimenkul ticareti olarak işler. hisse senetleri için, bu yüksek normalin fiyat-kazanç oranları, PEG oranlarında, temettü ayarlı PEG oranlarında, fiyat-defter değeri oranı, fiyat-nakit akış oranları, fiyat-satış oranlarına yol açabilir yanı sıra, daha düşük normalin kazanç verimler ve kar verimleri.
Eğer faiz oranlarındaki düşüşün öncesinde önemli holdingler üzerinde oturan şanslı iseniz Tüm bu net değeri her geçen yıl daha yüksek ve daha yüksek büyürken görmek Üstüne Boom tüm yol yaşamaya izin fantastik görünebilir rağmen net değeri artış oranı gerçekten ne paradır pasif gelir, artış hızını aşmıştır. İlk defa işgücü girerek, sık sık sadece lise veya üniversite dışında genç yetişkinleri kapsamaktadır tasarrufu, başlamak istiyorum kenara birçok varlıklar olmadan uzun vadeli yatırımcı ve / veya kişiler için çok büyük değil.
Eğer finans veya iş değerleme aşina olmayan ama durup düşünmek eğer anlamda bir çok ediyorsa o garip gelebilir. Eğer bir yatırım alırken, ne gerçekten satın alıyor gelecekteki nakit akışları olduğu; Zaman, risk, enflasyon ve vergi düzeltilmiş kar veya satış gelirleri, sen şimdiki zamanda da satın alma gücünü tüketen değil karşılayacak şekilde, bir yıllık bileşik büyüme oranı olarak ifade edilen, getiri yeterli oranını sağlamak olacak inanıyoruz; böyle güzel restoranlarda arabalar, evler, tatiller, hediyeler, yeni gardırop, peyzaj, yemekleri gibi yarar sağlayabilir veya başka ne şeylere harcama gerçekten önemli olanı artırmada, hayatınıza mutluluk ya sevinç duygusu getiriyor: Aile, Arkadaşların, zamanla özgürlük ve iyi sağlık.
varlık fiyatlarının düşük olması nedeniyle faiz oranlarının yüksek olduğu zaman, karşılığında kazanç korumak şirketlerin durumda, bir yatırım Satın Alma doğrudan veya bakmak hareketi her iki kar, faiz, kira ve diğer gelirler (daha az dolar satın almak için harcamaya her dolar gelir büyüme yerine hissedarlara onları ödemek).
Gerçekten de, akılcı, uzun vadeli yatırımcı 2x aşan bir borsa sunan temettü verimlerinin ihtimali de cartwheels yapmak veya 5x veya 10x normalize Hazine tahvil verimi sağlayabilir normalize Hazine tahvil verimi veya emlak piyasası 3x olur. onları kağıt üzerinde yoksul görünmesini sağlar, bilançoda değer taşıyan kayıp Ne için, onları daha kazanmak mümkün kılan, ek aylık gelir elde edeceğiz; Ekonomik gerçeklik dayak muhasebe görünüm vakası.
Yine de bunların hepsini biliyorum olsa bile, merak edebilir neden faiz oranları yükselince varlık fiyatları düşer. Düşüşün ardında nedir? Bu fantastik bir soru. Çok daha karmaşık biz maddenin kalbinde, mekaniği eski defterleri olmasına rağmen çoğunlukla aşağı iki şey geliyor.
fırsat maliyeti “Risksiz” Oranı Daha Cazip Oluyor Çünkü Faiz Oranları Rise zaman 1. Varlık fiyatları Güz
Onlar bunun farkında olsun ya da olmasın, çoğu insan onlar güvenli varlıklara para park öğrenebileceği ne hisse senedi, tahvil veya gayrimenkul potansiyel yatırım kazanabilirsiniz ne karşılaştırmak için yeterli sağduyu var. Küçük yatırımcılar için, bu genellikle ilgi bir FDIC sigortalı tasarruf hesabına ödenecek oranı, çek hesabı, para piyasası hesabı veya para piyasası yatırım fonu olduğunu.
Daha büyük yatırımcılar, işletmeler ve kurumlar için bu Amerika Birleşik Devletleri Hükümetinin tam vergi gücüyle desteklenmektedir ABD Hazine bonosu, tahvil ve notlar, sözde “risksiz” oranıdır.
“Güvenli” oranları artırırsanız, ve diğer birçok yatırımcılar, para ile kısmına daha yüksek bir getiri talep edecek; işletmeleri ya da apartmanlarda sahibi risk almaya. Bu yalnızca doğal. Neden maruz kendiniz kaybeder ya sen, arkanıza yaslanın ilgiyi toplamak, ve sonunda ileride bir noktada geri tam (nominal) asıl değer elde edersiniz bilebilir volatilite? okumak için hiçbir yıllık rapor vardır, hiçbir 10-K adlı çalışma, herhangi bir proxy ifadeleri incelemek için.
Basit bir örnek yardımcı olabilir.
10 yıllık Hazine tahvil% 2,4 vergi öncesi verim sundu düşünün. Sen hisse başına $ 100.00 için satar ve 4,00 $ seyreltilmiş hisse başına bir stok bakıyoruz.
O 4,00 $ arasında, 2,00 $ nakit temettü ödenir. Bu% 4,00 arasında bir kazanç verim ve% 2.00 bir kar verimi ile sonuçlanır.
Şimdi, FED faiz oranlarını artırıyor düşünün. 10 yıllık Hazine 5.0% öncesi vergi veren biter. Diğer her şey eşit (ve asla basit olmaz, ancak akademik netlik açısından, biz an için gibi varsayıyoruz), yatırımcılar stok sahibi olmak aynı prim talep edebilecek. Bu oran artış öncesinde, yatırımcılar ekstra karşılığında% 1,6 (4.00% yatırımlarının getirilerine ve 2.40% Hazine verim arasındaki farlılık) karşılığında hisselerini satın almak için istekli olduğunu. Hazine verim 5.00% yükseldi zaman aynı ilişki tutarsa, onlar% 3,30 temettü verimi çevirir% 6,60 bir kazanç verimi, talep edecek. Böyle (bir anda bu konuda daha fazla) sermaye yapısı maliyeti değişiklikler gibi Yok diğer değişkenler, hisse senedi kar ve temettü bu seviyede teslim tek yolu hisse başına $ 60,60, bir düşüş için hisse başına $ 100.00 düşmek etmektir yaklaşık% 40.00.
Bu enflasyon oranı iyi huylu olmaya devam ettiğini, hiç şüphesiz, verilen disiplinli yatırımcı için sorunlu değildir. düzenli dolar maliyet ortalaması, yeniden yatırılan temettüler ve maaşlarından veya diğer gelir kaynaklarından yatırım yeni, taze sermaye artık daha kazanç, daha temettü, daha fazla ilgi, daha önce mümkün olandan daha fazla kira satın çünkü bir şey olursa, bu büyük bir gelişme. Onlar da şirketlerin hisse geri alım programlarından daha yüksek getiri elde edebilirsiniz olarak yararlanır.
İşletmeler ve Gayrimenkul Sektörü için Sermaye Değişim, maliyeti Kazanç içine Kesme Çünkü Faiz Oranları Rise zaman 2. Varlık fiyatları Güz
İkinci bir neden varlık fiyatlarının faiz oranları artış derinden gelir tablosunda raporlanan net gelir düzeyini etkileyebilir olduğunda düşer. Bir iş borç para, bu iki banka kredileri yoluyla veya kurumsal tahvil ihracı yoluyla aracılığıyla yapar. Bir şirket piyasada alabilirsiniz faiz oranları onun mevcut borç ödüyor faiz oranından önemli ölçüde yüksek ise o yeniden finanse etmek zamanı geldiğinde, bu olağanüstü yükümlülüklerin her dolar için daha fazla nakit akışını vazgeçmek zorunda kalacaktır. Bu çok daha yüksek faiz gideri ile sonuçlanacaktır. Yeni ihraç edilen bono tahvil sahipleri eski, olgunlaşan bağları veya satın almalar fon veya genişletmek için gerekli yeni çıkarılan tahvilleri yeniden finanse için kullanılan beri şirket daha az karlı hale gelecektir, şimdi nakit akışının daha talep ediyoruz. Bu fiyat-kazanç oranı “kazançlar” uygun bir miktarda stok düşüşlere sürece değerleme birden artar, yani azalmaya neden olur. reel olarak aynı fiyata kalmak hisse senedi için, Başka bir deyişle, hisse senedi fiyatı düşmeye gerekir.
Bu da, şirket riskli görünür hale de azalmaya sözde faiz karşılama oranı neden olur. Bu riski yeterince yüksek ise, daha da hisse senedi fiyatını düşürmek, yatırımcılar da büyük bir risk primi talep etmeye neden olabilir.
Maddi ve ekipman çok ihtiyaç Varlık yoğun işletmelerin faiz oranı riski bu tür karşı en savunmasız arasındadır. Diğer firmalar – Geri o borç-free ve, onun kurumsal çek hesabı üzerinden para bankalar veya Wall Street sormadan şey ve her şey finanse edebilir çalışmasına maddi varlıkların yolunda çok az gerekli 1990’larda Microsoft düşünüyorum – Bu sorundan doğru yelken, tamamen sigara etkiledi.
Faiz oranları yükselince ve eğer sayıda işletme türü aslında iflah. Bir örnek: Sigorta çakıltaşı Berkshire Hathaway, şimdi-milyarder Warren Buffett geçtiğimiz 50+ yıl içinde inşa. Nakit ve nakit benzeri tahvil arasında, şirket hemen hiçbir şey kazanç olduğunu varlıklarda 60 milyar $ üzerinde oturuyor. Faiz oranları iyi bir yüzdesini artırmak için olsaydı, firma aniden bu rezerv likidite elindeki yılda ek gelir milyarlarca dolar üzerine milyarlarca kazanç olacaktır. Kazanç kendilerini bu fenomen ile Dük it – Hazine bonoları, tahviller ve notlar zengin getiri sağlıyoruz aslında tazmin etmeye düşük hisse senedi fiyatları talep yatırımcılar – Bu gibi durumlarda, ilk öğeden faktörler olarak özellikle ilginç hale gelebilir büyür. Iş yeterince bozuk para oturan ise, hisse senedi fiyatı aslında olabilir mümkündür artırmak sonunda; böylece entelektüel zevkli yatırım yapar şeylerden biri.
Aynı gayrimenkul için de geçerli. Eğer bir gayrimenkul projesine koymak istiyorum öz sermaye içinde 500.000 $ var düşünün; belki bir ofis binası inşa depolama birimleri inşa veya imalat firmalara kiralama endüstriyel depo gelişir. Oluşturduğunuz ne olursa olsun proje, size diğer% 70 banka kredisi veya finansman diğer kaynaklardan geliyor, tercih risk profilini korumak için içine% 30 eşitlik koymak gerekir biliyorum. faiz oranları artırırsanız, sermaye maliyet yükselir. Yani mülk edinme / gelişimi için daha az ödemek zorunda ya anlamı ya da çok düşük nakit akışı ile yetinmek zorunda; Şimdi cebine gitmiş fakat olurdu tefecilere yönlendiriliyordur.
Sonuç? Bu dikkate mahçup oynayan diğer değişken vardır sürece, gayrimenkul alıntılanan değeri olmuştu nereye bağlı olarak düşüşü gerekir. (Gayrimenkul piyasasında güçlü operatörleri yıllardır tutabilir özelliklerini satın eğilimindedir, mümkün olduğunca uzun süre şartlarda finansman onlar, onlar bilerek kiraları para. Uzakta her bir dolar değerinde enflasyon cips gibi arbitraj amortisman artırabilir böylece gelecekteki vade geri ödemeleri ekonomik açıdan daha küçük ve daha küçüktür.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.