Bir ev satmak ya sahiplerinden biri dışarı hareket ettiğinde, o yeni sahibine ipotek aktarmak için mantıklı olabilir. Bunun yerine, yeni bir kredi için başvuran kapanış maliyetleri ödeyerek ve yüksek faiz ücretleri ile üzerinde başlayan, sahibi sadece cari ödemeler üzerinden alacaktı.
Bir ipotek aktarmak mümkündür, ancak bu her zaman kolay değildir. Biz aşağıda ayrıntıları ele alacağız, ancak seçeneklerin kısa bir özet içermektedir:
- değişiklik yapmak için borç veren sorarak bir assumable ipotek aktarın.
- Sadece yeni sahibinin adına kredi yeniden finanse.
- durum kredinin “nedeniyle satılık” hükümlerini tetikleyecek vermediğinde aktarın.
Table of Contents
assumable ipotek
Bir kredi ise “assumable,” şanslısınız: yani sen demek olabilir başkasına ipotek aktarın. Bir aktarımın tamamlanmasıyla engeller kredi anlaşmasında hiçbir dil yoktur. Ancak, hatta assumable ipotek aktarmak için zor olabilir.
Çoğu durumda, “yeni” borçlu kredi için hak gerekiyor. Borç veren borçlunun kredi puanlarını bakacağız ve gelir oranları borç kredi ödemek için borçlunun yeteneğini değerlendirmek için. Süreç temelde borçlu yepyeni kredi başvurusu olsaydı (ama tabii borçlu mevcut kredi yarı yol üzerinde alabilir) ile aynıdır. Borç verenler onaylı orijinal kredi ve özgün başvuru (ler) in gelir dayalı kredi başvurusu ve onlar ödemek gibi muhtemel bir yedek borçlu olmadığı takdirde, kurtulmuş kimseyi içeri istemiyoruz.
Bir assumable kredinin bir transfer tamamlamak için borç ile değiştirme isteğinde. Sen, uygulamalar tamamlamak gelir ve mal doğrulamak ve işlem sırasında mütevazı bir ücret ödemek gerekecek.
Sahipliğini aktarma: bir kredi isimlerini Switching sadece kredi etkiler. Hala değiştirmeniz gerekebilir özelliği kime ait , başlık transferi bir devir ve temlik senedi kullanma ya durumda gerekli tüm önlemleri alarak.
Bulması zor?
Ne yazık ki, assumable ipotek yerde bulunmazlar. Bir FHA kredi veya VA kredi varsa Yapabileceğiniz en iyi şey olabilir. Diğer konvansiyonel ipotek nadiren assumable bulunmaktadır. Bunun yerine, kredi bir kullanma satış vadesi ev sahipliğini aktarmak zaman krediyi geri ödenmesi gerektiği anlamına gelir maddesi.
Refinansman
bir kredi assumable değildir ve eğer kredi sizin en iyi seçenek olabilir refinansman, satış maddesinin üzerinde nedeniyle bir istisna bulamıyor. bir varsayım benzer şekilde, yeni borçlu kredi için hak kazanmak için yeterli gelir ve kredi gerekecektir.
“Yeni” ev sahibi sadece yeni bir kredi için ayrı ayrı uygular ve mevcut ipotek borcunu ödemek için o borca kullanacaktır. Sen (yeni borçlu ve yeni borç veren onlara katılıyorum sürece) teminat olarak ev kullanın böylece kaldırılmış ipotek almak için kredi kuruluşlarıyla koordine etmek gerekebilir, ama o işi almak için iyi, temiz bir yoldur. (Iyileştirmeler AKPM finansman ile yapıldıysa, örneğin) Bazı ipotek rutin diğerine sahibinden aktarın.
Satış Nedeniyle
Kredi genellikle bir ipotek aktarmak izin fayda yoktur. Alıcılar yolumdan erken faiz ödemeleri ile daha “olgun” kredi alarak önde çıkacağını (ve onlar daha düşük bir faiz oranı elde etmek mümkün olabilir).
Satıcılar daha kolay evlerini satmaya alacağı – muhtemelen daha yüksek bir fiyata – çünkü bu aynı yararları. Ama kredi kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya, bu yüzden transferlerini onaylamak için istekli değiliz.
Satılık maddesi üzerine bir nedeni mülkiyet sattığında kredi (kredi “hızlandırılmış” olduğu) kapalı ödeme yapılması gerektiğini belirten bir kredi anlaşması bir bölümdür.
Kuralın istisnaları: Bazı durumlarda, hala bir kredi aktarabilirsiniz – hatta satış maddesi üzerinde nedeniyle ile. Aile üyeleri arasındaki Transferler genellikle izin verilir ve borç veren her zaman kredi anlaşması ne diyor daha cömert olabilir (onlar bu seçenek olabilir egzersiz ve bunu yapmak için gerekli değildir – ama umutları alamadım) . Emin olmanın tek yolu borç veren sormak ve yerel bir avukat ile anlaşma gözden geçirmektir. Kredi bu mümkün değil demek olsa bile, bir avukat banka doğru bilgi sağlayarak olup olmadığını anlamaya yardımcı olabilir.
Garn-St. Germain Yasası belli koşullar altında yaptıkları ivme seçeneği kullanmaktan kredi verenlerin engeller. En yaygın durumların Çeşitli şunlardır:
- ortak kiracı bir hayatta kalan ortak kiracı için ölür ve sahiplik transferleri zaman
- Bir borçlu ölümünden sonra bir akrabasına kredi aktarma
- Bir borçlunun eşi veya çocuklarına mülkiyet transfer
- boşanma ve ayırma anlaşmalar sonucu Transferi
- borçlu faydalanıcısı olan bir sağlar arası güven (ya da yaşayan güven) içine Transferler
Komple bakın istisnalar listesini , ve avukat ile bu listeyi gözden geçirin.
Resmi olmayan Transferler
isteğinizin onaylanmış alamıyorsanız, bir “gayri” düzenlemesi kurmak için cazip olabilir. Örneğin, evinizi satabilir, yerine varolan krediyi bırakın ve alıcı var ipotek ödemeleri için size geri ödeme.
Bu kötü bir fikir. İpotek sözleşmesi muhtemelen bu izin vermez, ve hatta işlerin nasıl bağlı hukuki sorun kendinizi bulabilirsiniz. Dahası, yine kredi sorumlusun – artık evde yaşıyoruz rağmen.
Ne yanlış gidebilir? Birkaç olasılıkları:
- Alıcı ödeme durursa, kredi adınıza, bu yüzden hala senin sorunun (geç ödemeler kredi raporları görünür ve kredi peşinden gelecektir).
- ev değerinden daha az haciz satılmaktadır, herhangi eksiklik sorumlu olabilir.
potansiyel bir alıcı satıcı finansman sunmak için daha iyi yollar vardır.
Kişisel Seçenekler
Eğer bir ipotek transfer alamıyorsanız, hala durumunuza bağlı olarak, seçenekler var. Yine, ölüm, boşanma ve aile transferleri borç veren aksini söylüyor olsa bile, size transfer yapma hakkı verebilir.
Eğer yaşıyorsanız rehine , belli devlet programları daha kolay ipotek başa yapmak – Eğer sualtı veya işsiz olsanız bile.
Boşanıyor ediyorsanız , nasıl işlemek için avukat sormak bütün borçlarınızı ve nasıl eski eş ödemeleri yapmaz durumda kendini korumak için.
Bir ev sahibi ölmüş ise , yerel bir avukat, bir sonraki ne yapacağını belirlemek yardımcı olabilir.
Eğer bir güven varlıklarını transfer ediyorsanız , malikanen planlama avukatla çifte kontrol Eğer bir hızlanma maddesi tetiklemez sağlamak için.
Refinansman diğer yaklaşımların hiçbiri kullanılamadığı durumlarda son seçenek olabilir.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.